Extrasul de carte funciară devine documentul esențial pe care oamenii îl analizează înainte de a cumpăra un imobil, deoarece fiecare detaliu poate schimba radical siguranța unei tranzacții. Mulți descoperă abia în această etapă cât de multe informații ascunde o proprietate și cât de ușor pot fi evitate riscuri majore doar printr-o verificare atentă. Un extras de carte funciară actualizat arată nu doar cine este proprietarul real, ci și ce drepturi sau sarcini apasă asupra imobilului. Orice nepotrivire ridică un semn de întrebare și poate indica o potențială problemă juridică, tehnică sau financiară.

Cumpărătorii atenți nu se limitează la o privire rapidă. Ei citesc fiecare secțiune, compară datele din document cu realitatea din teren și cer clarificări atunci când ceva pare neobișnuit. Situațiile întâlnite sunt diverse: diferențe între suprafața reală și cea înscrisă în acte, dezmembrăminte active, ipoteci rămase neînchise, sau chiar procese în curs care pot afecta dreptul de proprietate. În lipsa acestor verificări, o achiziție aparent simplă poate deveni o sursă de complicații juridice pe termen lung.

Tocmai de aceea, extrasul de carte funciară devine un filtru de siguranță. El separă proprietățile cu istorii clare de cele cu riscuri ascunse și îi ajută pe oameni să ia decizii informate, bazate pe date verificabile, nu pe promisiuni sau presupuneri.

Ce urmăresc cumpărătorii în secțiunea despre proprietar și istoricul imobilului

Prima zonă în care majoritatea oamenilor își concentrează atenția este identificarea proprietarului. Aici apar cele mai frecvente surprize. Unii descoperă că persoana cu care negociază nu este unicul proprietar sau că imobilul a trecut prin numeroase tranzacții într-un timp scurt, lucru care poate indica instabilitate sau probleme juridice anterioare.

Cumpărătorii verifica în special:

• Dacă proprietarul este unic sau există coproprietari care trebuie să își dea acordul la vânzare.
• Dacă dreptul de proprietate a fost dobândit prin contract de vânzare, donație, moștenire sau partaj, pentru a înțelege traseul juridic al imobilului.
• Dacă există inconsistențe între buletinul vânzătorului și numele din cartea funciară (de exemplu, nume schimbate, erori de transcriere, inițiale lipsă).
• Dacă au existat litigii anterioare, sesizabile prin mențiuni speciale în istoric.

O parte importantă este concordanța dintre datele din cartea funciară și cele din actele vânzătorului. Orice diferență cere explicații și, adesea, documente suplimentare. Cumpărătorii experimentați refuză să facă un avans până nu au certitudinea că proprietarul este cel trecut în CF și că nimeni altcineva nu ar putea revendica imobilul.

Un alt element critic este evoluția imobilului: dacă a fost dezmembrat sau întăbulat după modificări majore, dacă există extinderi sau construcții noi care nu apar încă în acte. Aici apar multe blocaje, mai ales în cazul caselor vechi, unde extinderile au fost uneori realizate fără autorizație sau fără actualizarea cadastrului.

Verificarea sarcinilor: ipoteci, interdicții, sechestre și drepturi ale altor persoane

Cea mai sensibilă secțiune a extrasului de carte funciară este cea privind sarcinile. Aici se decide, practic, dacă o proprietate este „curată” sau are riscuri care pot bloca tranzacția. Cumpărătorii acordă atenție maximă acestor mențiuni, pentru că ele fac diferența între o achiziție sigură și una periculoasă.

Cele mai întâlnite sarcini sunt:

• Ipoteci bancare, active sau stinse neînscris.
• Interdicții de vânzare din diverse motive (credite, succesiuni nerezolvate, litigii familiale).
• Sechestre puse de ANAF sau alte instituții, care pot indica datorii majore.
• Servituți de trecere în favoarea altor proprietăți sau persoane.
• Drepturi de uzufruct, abitație sau superficie, care pot limita folosirea imobilului.
• Promisiuni de vânzare deja înregistrate, care pot bloca orice altă tranzacție.

O ipotecă nu este neapărat un blocaj total, dar cumpărătorii cer mereu un plan clar pentru radierea ei înainte de semnarea contractului final. O interdicție, însă, poate face vânzarea imposibilă pe termen nedeterminat. De aceea, oamenii cer extrasul de carte funciară actualizat în ziua semnării, pentru a evita surprizele de ultim moment, cum ar fi un sechestru apărut peste noapte.

Tot aici se verifică dacă există servituți care ar putea afecta confortul utilizării imobilului. O cale de acces folosită de vecini, o servitute de utilități sau un drept de trecere pot schimba radical planurile unui cumpărător, mai ales dacă intenționează modificări sau extinderi.

Detalii tehnice: suprafețe, limite, construcții și posibile discrepanțe

După secțiunile juridice, cumpărătorii se concentrează pe detaliile tehnice din cartea funciară. Aici ies la iveală lucruri care nu sunt evidente la prima vizită, dar care pot avea consecințe serioase pentru viitorul proprietar.

Cele mai analizate elemente sunt:

• Suprafața reală vs. suprafața din acte: orice diferență poate bloca intabularea sau un viitor credit.
• Tipul și destinația imobilului: teren intravilan, extravilan, construcție rezidențială, anexă etc.
• Amprenta la sol a construcției și conformitatea cu ceea ce se vede în realitate.
• Limitările urbanistice care pot fi deduse indirect din cartea funciară.
• Numărul de parcele din care provine terenul, în special la lotizări recente.

Cumpărătorii întreabă adesea: „Dacă există o diferență între ce e pe teren și ce apare în acte, cine o rezolvă?” În practică, rezolvarea cade pe vânzător, prin actualizarea documentației cadastrale. O astfel de modificare poate dura, iar mulți cumpărători preferă să evite proprietățile cu situații tehnice complicate, mai ales dacă tranzacția este urgentă sau finanțată prin credit.

Uneori, diferențele apar din extinderi neautorizate, mansardări neîntabulate sau modificări structurale care nu au fost trecute în cartea funciară. Acestea ridică semne de întrebare privind legalitatea construcției și pot bloca accesul la finanțare bancară. Tocmai de aceea, cumpărătorii cer adesea și o documentație tehnică suplimentară, precum relevee actualizate sau certificate de edificare.

Extrasul de carte funciară este cel mai accesibil și cel mai clar instrument pentru a înțelege situația reală a unui imobil. Atunci când este analizat atent, devine un scut împotriva riscurilor juridice, financiare și tehnice. Cumpărătorii care verifică fiecare detaliu ajung la tranzacții mult mai sigure și evită probleme care pot apărea ani la rând.

Indiferent de experiență, este mereu util să ceri opinii suplimentare de la specialiști, mai ales atunci când apar mențiuni neclare sau situații tehnice complicate. O achiziție imobiliară este o decizie importantă, iar documentele bine verificate sunt fundamentul unei investiții corecte și liniștite.